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Redéfinissons l’immobilier d’entreprise en réponse à des attentes locatives élevées

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Redéfinissons l’immobilier d’entreprise en réponse à des attentes locatives élevées

Logistique

01/02/2024

Surmonter la rareté de foncier avec le bâtiment Multi-Niveaux  

Face aux défis du marché, tels que la rareté des terrains, les investisseurs et promoteurs doivent se positionner sur des terrains très convoités, où la construction en hauteur s’impose comme la seule solution pour assurer leur développement.  

La détermination des loyers oscille entre les exigences de rentabilité pour les promoteurs/investisseurs et la capacité d’absorption des utilisateurs finaux. Le degré de tension sur le marché atteint des niveaux extrême.  

Des loyers réfléchis pour les utilisateurs finaux et les investisseurs 

En considérant le point de vue des utilisateurs finaux, des critères conceptuels indispensables et stratégiques pour le développement économique des exploitants incluent l’accessibilité des poids lourds à l’étage, la localisation dans une zone urbaine (à proximité de la clientèle) et des espaces de manœuvre maîtrisées. Par conséquent, envisager un loyer plus élevé pour l’utilisateur final s’ajuste en équilibre avec la perspective de performance et de rendement à long terme. 
 
En considérant la perspective des investisseurs, les coûts de construction sont susceptibles d’être plus élevés en raison de la conception et du design du bâtiment. Cependant, la rareté de solutions sur un emplacement stratégique offre la possibilité d’augmenter les loyers.   
Dans le secteur des bâtiments à étages, les loyers ont connu des fluctuations significatives au fil des années.

En 2019, le loyer moyen pour une cellule à étage en Île-de-France était d’environ 140 euros.
En 2020, une diminution d’approximativement 100 euros a été constatée en raison des répercussions de la crise. En 2022, ce montant s’est stabilisé autour de 150 euros par m². Bien que l’année 2023 ait été marquée par une stagnation, une hausse est prévue pour les années 2024-2025, avec une estimation avoisinant les 160 euros par m². Les loyers peuvent malgré tout atteindre jusqu’à 300€ par m² concernant la logistique à étages du dernier kilomètre (Ile-de-France). 

Ces variations sont basées sur un échantillon de bâtiments franciliens, illustrant une amplitude dans les fluctuations de loyers.  

Il est alors essentiel de faire une comparaison avec les tarifs pratiqués dans la logistique urbaine plutôt que dans la logistique classique située dans des zones d’aménagement concerté. En comparant avec des sites de logistique urbaine, la différence de coût réside essentiellement dans la présence d’un ou plusieurs étages, ainsi que dans l’existence ou non d’une rampe. 

Optimisation de l’espace pour accroître la rentabilité d’un bâtiment Multi-Niveaux 

Le bâtiment Multi-Niveaux offre la possibilité de regrouper plusieurs utilisateurs (jusqu’à 16 sur le site de Four Parx), ce qui contribue à minimiser les risques en les répartissant entre divers locataires. De plus, elle permet de s’ajuster aux fluctuations du marché en accueillant différentes typologies d’activités : messagerie, logistique classique, bureaux … 


De plus en plus, les collectivités à l’initiative des demandes optent pour le concept d’un bâtiment multi-niveaux mixte, en réponse aux défis posés par la rareté des terrains. Cette approche novatrice répond efficacement à ces contraintes et contribue à maintenir la rentabilité du site. 

Etude de cas : Parc d’activités à étages au coeur du Parc Aerolians 

Implantée au cœur du parc d’activité Aerolians, la parcelle SN3 s’étale sur 23 065 m². Les investisseurs MAGELLAN et HARBERT ont collaboré pour concrétiser ce parc d’activité en étages, livré en blanc, couvrant une surface totale de 20 347 m². 

Avec trois bâtiments regroupant un total de 19 cellules, cet espace modulable propose des unités à partir de 470 m², favorisant ainsi la diversité des activités industrielles et artisanales.  

Le projet s’orientera vers des normes environnementales élevées, avec pour objectif d’obtenir la certification BREEAM de niveau Very Good. De plus, il vise l’obtention des labels Énergie Positive et Réduction Carbone au niveau E2C1, ainsi que le label BiodiverCity. 

La date de livraison de la parcelle SN3 Aerolians est fixée à juin 2024. Ce projet transcende son statut de simple lieu d’activité économique pour incarner une vision avant-gardiste et responsable de l’avenir des espaces industriels. 

Pour en savoir plus sur Aerolians cliquez ici.  
https://www.gsegroup.com/news/tertiaire/parc-aerolians/ 


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