Construire avec le vivant : un nouvel outil pour mesurer la biodiversité en immobilier d’entreprise

Temps de lecture : 10 minutes

Repenser la place du vivant dans la ville : un engagement pour la biodiversité urbaine

À l’heure où l’urgence écologique et climatique devient inéluctable et où l’érosion de la biodiversité en milieu urbain s’intensifie, il est impératif de transformer durablement nos modes de construction. Dans ce contexte, des outils tel que le Coefficient de Biotope par Surface (CBS) offrent des pistes pour limiter l’imperméabilisation des sols. Cependant, en tant qu’acteurs engagés du secteur de la construction au sein des territoires, nous avons ressenti la nécessité d’aller au-delà de ces approches pour intégrer pleinement la biodiversité et le vivant au cœur de nos projets.

C’est dans cette optique que nous avons imaginé et développé notre propre coefficient de biodiversité, spécifiquement conçu pour répondre aux exigences opérationnelles et environnementales de la construction immobilière. Une démarche innovante, pensée pour conjuguer urbanisation et respect du vivant de manière harmonieuse et durable.

Pourquoi développer notre propre coefficient de biodiversité ?

Rendre à la nature… et plus encore

 « Il ne faut pas simplement rendre à la nature ce qu’on lui a pris, il faut lui en donner un peu plus »
Anthony Guerard, Ingénieur écologue GSE

Les outils d’évaluation existants, comme le Coefficient de Biotope par Surface (CBS), ont le mérite de sensibiliser à l’importance des surfaces végétalisées dans la planification urbaine. Néanmoins, ces outils révèlent certaines limites :

• Une approche trop généraliste : souvent inadaptée aux spécificités et enjeux concrets de certains projets immobiliers.
• Une vision partielle de l’écologie : centrée principalement sur la superficie des zones végétalisées à créer dans les espaces verts, sans tenir pleinement compte de la qualité écologique de l’existant, de la diversité des habitats ou de l’écosystème global autour du bâtiment.
• Un usage déconnecté des obligations réglementaires, limitant son impact réel dans les phases de conception.

Face à ces constats, nous avons souhaité aller plus loin en développant un outil sur mesure, pensé comme un véritable levier de conception et non comme une tâche administrative. Ce nouvel outil offre plusieurs avantages :

• Une évaluation globale et précise : il permet de mesurer la qualité écologique d’un projet dans toutes ses dimensions (espaces imperméabilisés, espaces perméables et espaces verts).
• Un pilotage en amont : il favorise l’intégration et la valorisation de la biodiversité dès les premières étapes de conception du projet.
• Un accompagnement vertueux : cet outil est conçu pour guider nos Clients vers des démarches mesurables, reproductibles et ambitieuses, au service de la préservation et de la régénération de la biodiversité.

En créant ce coefficient, nous affirmons notre engagement à repenser la manière de construire en plaçant le vivant au centre de nos projets. Cet outil ne se limite pas à « compenser » ou « neutraliser » l’impact de l’urbanisation : il ambitionne de redonner plus à la nature que ce qu’elle a perdu.

Dans une volonté d’anticiper les exigences environnementales futures, il est primordial d’intégrer la biodiversité dès la phase de conception des projets. Cette démarche proactive permet non seulement de répondre aux exigences environnementales actuelles et futures, mais également d’optimiser l’impact écologique de chaque réalisation, en alliant performance et durabilité.

The Blue Suite™ : une offre au service de la durabilité et de la biodiversité

« Ce n’est pas parce qu’une surface est perméable ou végétalisée qu’elle est écologiquement riche ! »
Anthony Guerard, Ingénieur écologue GSE

Pour répondre à ces défis, nous avons développé notre offre écoresponsable : The Blue Suite ™. Dès le niveau Essential, cette offre inclut le recours systématique à l’analyse d’un écologue pour chacun de nos projets. Ce dernier joue un rôle central en garantissant l’évaluation et le calcul précis des coefficients nécessaires à des conceptions véritablement durables. The Blue Suite® s’impose ainsi comme un outil stratégique de pilotage qui accompagne nos Clients, qu’ils souhaitent développer des bâtiments logistiques, industriels ou tertiaires, dans l’élaboration de projets alignés avec des critères ambitieux de performance environnementale.

L’un des piliers de cette démarche est le COMPASS, un outil de visualisation qui regroupe toutes les solutions choisies en termes de performances énergétiques, de réduction carbone et d’intégration de la biodiversité. Pour ce dernier critère, le calcul repose sur le coefficient de biodiversité spécialement conçu en interne par nos ingénieurs en collaboration avec notre écologue. En l’intégrant dès les premières étapes de chaque projet, nous garantissons :

• Une conformité réglementaire assurée.
• Une vision écologique et sociale renforcée, inscrite dans une perspective à long terme.

Avec The Blue Suite ™ et le COMPASS, nous ne nous contentons pas de construire des espaces. Nous bâtissons des projets qui anticipent l’avenir, en faisant du respect et de la régénération du vivant une priorité dès la conception.

« Cela permet à nos Clients de saisir l’impact de leur bâtiment sur la préservation de la biodiversité et pouvoir agir dès en amont du projet lorsque l’état des lieux est fait et non pas au premier coup de pelle. »
Sabah Gaci, Responsable Produit Marketing GSE

Comment fonctionne ce coefficient made by GSE ?

Une méthode adaptée et engagée

Notre coefficient de biodiversité repose sur une grille d’analyse multicritères   prenant en compte les spécificités de chaque projet. Cette approche pondérée tient compte de divers facteurs, tels que : la nature du site (sites imperméabilisés, friches industrielles, zones agricoles, zones naturelles, etc), la typologie et la surface du bâti (logistique, industriel, projets de requalification sur d’anciennes friches), et le contexte environnemental local.

Intégration des impacts spatiaux et environnementaux : une analyse multicritères

Notre coefficient de biodiversité englobe non seulement la surface d’emprise directe, mais également l’ensemble de l’influence spatiale du projet et de ses effets induits sur l’environnement immédiat. Pour cela, le choix du site d’implantation (espace naturel ou anthropisé) est déterminant et représente 50 % du score final.

• Implantation sur un espace naturel : un scoring plus strict est appliqué, car les impacts écologiques sont souvent significatifs et difficiles à compenser. Par exemple, dans les cas de destruction de zones écologiquement sensibles (espaces à forte valeur écologique comprenant leszones humides), la note biodiversité du COMPASS est automatiquement pénalisée, avec un score minimal définitif de 1 affiché dans le passeport du projet. Cela souligne que de tels projets devront être progressivement évités ou renoncés à l’avenir.
• Implantation sur un espace anthropisé : lorsqu’un projet est situé sur des espaces 100 % artificialisés (avec des surfaces imperméabilisées importantes), il représente une formidable opportunité pour renaturer et restaurer la biodiversité, ouvrant la voie à des gains écologiques substantiels.

Seuls les projets obtenant une note définitive supérieure à 4/5 répondent pleinement aux valeurs de GSE, incarnant notre engagement en faveur d’une construction durable et exemplaire en matière de gain écologique. Ces projets doivent être largement favorisés et généralisés.

Ce qui distingue notre coefficient du Coefficient de Biotope par Surface (CBS)

• Une approche globale et stratégique : Contrairement au CBS, qui se limite à une analyse des surfaces imperméabilisées et perméabilisées, notre coefficient prend également en compte le choix du site d’implantation. Nous considérons la compatibilité écologique avec les réglementations environnementales (préservation des espèces protégées et zones humides) comme un prérequis indispensable.
• Un diagnostic approfondi : Le CBS ne s’intéresse pas à l’état initial des lieux écologiques, mais uniquement à l’équilibre entre zones perméabilisées et imperméabilisées dans la parcelle. Notre outil, en revanche, intègre la conservation, la restauration et la valorisation écologique de l’existant, en allant bien au-delà des solutions standards de perméabilisation.
• Un focus sur la renaturation : Notre coefficient met en avant la capacité des projets à générer un véritable gain écologique grâce à des actions concrètes de renaturation adaptées à chaque contexte. Cette démarche va au-delà du simple choix d’un site anthropisé en massifiant des initiatives ambitieuses pour recréer des écosystèmes viables après désimperméabilisation, condition nécessaire pour obtenir un score optimal de 5/5.

Notre coefficient ne se limite pas à réduire simplement l’empreinte écologique des projets, mais vise à transformer des espaces artificialisés en opportunités de restauration écologique. Il offre une vision long terme alignée avec les enjeux environnementaux réglementaires, tout en confrontant les projets à des critères exigeants et mesurables. Évaluer, challenger et agir : tels sont les principes qui sous-tendent notre engagement en faveur d’une biodiversité renforcée sur chacun de nos projets.

Use case : SNCF Campus Le Mans

Quels sont les bénéfices pour l’immobilier d’entreprise ?

L’intégration de notre coefficient de biodiversité offre de nombreux avantages à l’immobilier d’entreprise, en renforçant à la fois la compétitivité des projets et leur intégration harmonieuse dans leur environnement.

Four Parx Hambourg

Un atout stratégique pour les appels d’offres
Ce coefficient permet de valoriser les projets en démontrant un engagement fort en faveur de la durabilité, un critère de plus en plus prisé dans les marchés publics et privés. Cette valorisation renforce le positionnement de nos clients tout en consolidant leur capacité à se démarquer sur un marché compétitif.

Une meilleure acceptabilité des projets
En intégrant une dimension environnementale dès la conception, les préoccupations des riverains et des collectivités sont anticipées, réduisant ainsi les risques de conflits d’acceptabilité. Cette démarche proactive facilite l’approbation des projets tout en accélérant leur mise en œuvre et implantation.

Une conformité durable face aux normes environnementales
Grâce à une approche anticipative, les projets immobiliers conçus avec notre méthode répondent non seulement aux exigences environnementales actuelles, mais se préparent également aux défis futurs. Qu’il s’agisse d’une vision à 20 ans ou à 60 ans, les bâtiments bénéficient d’une durabilité pensée à long terme, capable d’évoluer avec les nouvelles réglementations.

Création de valeur à long terme
Concevoir des bâtiments en intégrant des critères de durabilité renforce leur valeur intrinsèque. En s’appuyant sur des principes RSE (Responsabilité Sociétale des Entreprises), nos projets contribuent à un équilibre entre performance économique, responsabilités sociales et respect de l’environnement. Cela garantit une stratégie gagnante à long terme pour toutes les parties prenantes, tout en participant activement à un développement responsable et équilibré.

Intégrer la biodiversité à l’immobilier d’entreprise ne se limite pas à un geste écologique. Cela représente un levier stratégique pour répondre aux enjeux actuels, se préparer à ceux de demain, et renforcer l’impact positif des projets sur les écosystèmes, les entreprises, et les collectivités.

Collaborer pour bâtir un avenir durable

La réussite de projets immobiliers durables repose sur une collaboration étroite entre les acteurs clés : urbanistes, paysagistes, investisseurs, collectivités et bien d’autres. Leur implication collective est essentielle pour imaginer et concrétiser des espaces de vie à la fois fonctionnels, harmonieux et respectueux de l’environnement.

Cependant, cette démarche nécessite une ouverture à la discussion et à l’évolution. Notre coefficient de biodiversité, conçu comme un outil opérationnel, est appelé à se transformer au fil du temps. Mais son évolution devra être le fruit d’un dialogue partagé entre tous les acteurs concernés pour garantir son efficacité et son adoption à large échelle. Une question essentielle reste donc ouverte : comment construire ensemble un cadre évolutif et porteur de sens ?

L’idée centrale à retenir est simple mais cruciale : construire ne doit plus rimer avec détruire. Aujourd’hui, il est urgent de repenser nos modes de conception, non seulement pour protéger les espaces naturels, mais aussi pour favoriser un développement pleinement respectueux de notre patrimoine écologique.

Chez GSE, nous sommes convaincus que l’avenir de la construction doit intégrer la biodiversité comme un socle fondamental, dépassant ainsi les seules obligations réglementaires. Notre coefficient ne se substitue pas aux outils existants comme le CBS, mais les complète avec une approche pragmatique, ambitieuse et adaptée aux réalités opérationnelles.

Ensemble, construisons des projets qui respectent et régénèrent le vivant, en plaçant la biodiversité au cœur de chaque décision. Le défi est grand, mais les bénéfices pour notre planète et les générations futures en valent la peine.

« Pour assurer une cohabitation viable entre projets immobilier et biodiversité, il nous faut adapter autrement notre approche de la conception et de la construction : c’est toute l’ambition affichée chez GSE vous proposant un outil simple, efficace et pragmatique qui permet de se poser les bonnes questions très tôt dans la conception du projet puis de proposer des solutions permettant de préserver et restaurer la biodiversité, en accord avec les défis environnementaux actuels. »

Céline Fontana, Responsable Bâtiment Durable